مقاله رایگان درباره قانون ثبت اسناد

دانلود پایان نامه

قانون ثبت که موضوع سخن ما می باشد سند تعریف نشده است، لذا برای تعریف سند باید به قانون مدنی مراجعه کنیم ماده 1284 قانون مدنی، سند را این چنین تعریف می کند :
«سند عبارتست از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استفاده باشد.»
3-14-2 انواع سند
قانون مدنی ایران سند را به عادی و رسمی تقسیم نموده است؛ ماده 1286 ق . م می گوید : «سند بر دو نوع است : رسمی و عادی.»

ما نیز طبق قانون مدنی، اسناد را مورد بررسی قرار می دهیم و ابتدا سند رسمی که بیشتر مورد توجه ماست مورد مطالعه قرار می دهیم و سپس سند عادی را که در ثبت اسناد از ارزش کمتری برخوردار است و به جزء مراحل اولیه ثبت (تقاضای ثبت) که شخص باید مدارک دال بر مالکیت خود را که غالباً به صورت عادی و دست نوشته هستند ارائه دهد. تا مراحل ثبت انجام گیرد، دارای ارزش نیست.
الف ) سند رسمی Acte authentigue
در قانون مدنی سند رسمی عبارتست از : «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در مورد صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنطیم شده باشند رسمی است. » ( ماده 1287 ق . م. )
پس سند رسمی، سندی است که در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق یا نزد مأموران رسمی صالح برابر قانون نویسند.
و مفاد آن وقتی دارای اعتبار خواهد بود که مخالف قوانین کشور نباشد. (ماده 1288 ق . م ).
اسناد رسمی از حیث طرز تنظیم تابع تشریفات قانونی محل تنظیم خود می باشند و ارتباطی به تابعیت عاقد ندارند (ماده 969 ق . م. ).
مرحوم دکتر امامی اسناد رسمی را به چهار دسته تقسیم نموده است :
1 ) اسناد قانونی مانند قانونها و فرمانها ؛
2 ) اسناد اداری مانند دستورهای صادره از ادارات کشوری و لشکری؛
3 ) اسناد قضائی مانند احکام و قرارهای دادگاهها و صورت مجلس ها و غیره؛
4 ) اسناد تنظیمی در دفاتر ثبت.
از آنجائیکه سه مورد اول مورد بحث ما نمی باشد ؛ لذا ما نیز در مورد رسمی بودن آن اسناد یا رسمی نبودن آنها بحث نمی کنیم و مورد چهارم که مورد بحث ما می باشد بیشتر صحبت خواهیم کرد. با توجه به ماده 1287 قانون مدنی : سند رسمی باید سه شرط اساسی زیر را داشته باشد :
1 ) سند نزد مأمور رسمی تنظیم شده باشد؛
2 ) مأمور در تنظیم آن صلاحیت داشته باشد؛
3 ) در تنظیم سند رعایت مقررات قانونی انجام گرفته باشد.
1 ) سند نزد مأمور رسمی تنظیم شده باشد؛
سند رسمی که به وسیله مأمور رسمی تنظیم می شود باید در مدت مأموریت او تنظیم شده باشد وگرنه رسمی نمی باشد و مأمور رسمی، کسی است که از طرف مقامات صلاحیتدار کشور برای تنظیم چنین اسنادی معین شده باشند؛ خواه مستخدم دولت باشند یا غیر مستخدم؛ مانند اسناد رسمی. بنابراین کسی که از طرف مقام صلاحیتدار تعیین نشده باشد یا از خدمت معاف شده یا منفصل شده باشد (مانند سردفتر منفصل) صالح برای تنظیم سند رسمی نخواهد بود و اسنادی را که تنظیم نماید رسمی محسوب نخواهد شد.
2) مأمور در تنظیم آن صلاحیت داشته باشد
مأموری که سند به وسیله او تنظیم می گردد. باید صلاحیت تنظیم آن را قانوناً داشته باشد اگرچه از طرف مقام صلاحیت دار تعیین شده باشد والا سند رسمی شناخته نخواهد شد. اگر سردفتری فوت نموده باشد یا به انفصال دائم محکوم شده باشد یا غیبت غیر موجه داشته باشد و برای آن دفترخانه کفیل تعیین شده باشد. کفیل دفترخانه حق تنظیم و ثبت سند جدید در دفاتر کفالت را ندارد. (ماده 6، آیین نامه های بند 4، ماده 6 و تبصره 2 ماده 6 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران) و چنانچه کفیل مذکور سندی را تنظیم کند رسمی محسوب نخواهد شد زیرا وی صلاحیت تنظیم چنین اسنادی را نداشته است.
3) در تنظیم سند رعایت مقررات قانونی انجام گرفته باشد
به صرف اینکه سند نزد مأمور رسمی در مورد صلاحیت وی تنظیم شده باشد کافی برای به رسمیت شناختن آن نخواهد بود، که باید تشریفات و مقررات قانونی مربوط به آن نیز رعایت کند.
می توان گفت تشریفاتی که قانون ثبت اسناد برای تنظیم سند رسمی پیش بینی کرده دو نوع است :
1) تشریفاتی که عدم رعایت آنها سند را از رسمیت خارج می کند مانند اینکه سندی در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد و متعاملین نیز آن را امضاء کرده باشند. لیکن سردفتر امضاء نکرده باشد.
2) تشریفاتی که عدم رعایت آنها سند را از رسمیت خاج نمی کند مانند عدم رعایت مقررات راجع به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد (ماده 1294 ق . م)
یا اینکه سندی را بدون استعلام از ثبت ، در مواردی که تکلیف به استعلام دارد. ثبت نماید .
از رسمیت خارج نخواهد شد و مرتکب (سردفتر) به محکومیت انتظامی محکوم خواهد شد. البته در این مورد باید ذکر کرد که در مورد املاک جاری (ماده 21) سردفتر طبق قانون مکلف است استعلام را به عمل آورد. ولی در مورد املاک ثبت شده (ماده 22) سردفتر طبق قانون مکلف نیست بلکه براساس تشریفات سازمانی مکلف است استعلام به عمل آورد.
عده ای از حقوقدانان معتقدند: که در هر امری که قانون رعایت آن را در تنظیم سند لازم بداند چنانچه عدم تأثیر آن در رسمیت سند به وسیله قانون مسلم نگردد باید رعایت آن را موثر دانست.
4-14-2 سند رسمی از نظر قانون ثبت
با توجه به مطالب فوق و به استناد ماده 1287 قانون مدنی می توان گفت که سند رسمی از نظر قانون ثبت محدود به موارد ذیل است :
1) اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد؛
2) اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد؛
3) اسنادی که نزد سایر مأمورین رسمی تنظیم شده باشد.
اگرچه قانون ثبت تعریفی از سند رسمی ارائه نداده است ولی به طور کلی با استنباط به مواد قانون ثبت می توان گفت که سند رسمی از نظر قانون ثبت سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد یا پس از انجام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود.

بنابراین دایره شمول سند رسمی از نظر قانون ثبت محدودتر از سند رسمی از نظر قانون مدنی است. به عبارتی سند رسمی از نظر قانون ثبت اخص است از سند رسمی در قانون مدنی، چرا که هر سندی که از نظر قانون ثبت رسمی باشد از نظر قانون مدنی نیز رسمی است و این را ماده 1287 قانون مدنی تصریح نموده است: «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد رسمی است» ولی ممکن است سندی از نظر قانون مدنی سند رسمی باشد اما از نظر قانون ثبت، سند رسمی به آن گفته نشود، مانند شناسنامه که توسط مأمور صلاحیت دار ثبت احوال پس از طی تشریفات و مقررات قانونی صادر شده است.
پس در عرف ثبتی و قانون ثبت سندی رسمی است که مطابق قانون در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد یا پس از طی مراحل و مقدمات قانونی در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.
15-2 آثار اسناد رسمی در قانون ثبت
قانون گذار در مقابل رعایت تشریفات و مقرراتی که باید در تنظیم سند رعایت شود، اعتبار مخصوصی به آن اسناد داده است که اسناد عادی فاقد آن می باشد و مادام که خلاف آن اسناد ثابت نشده باشد معتبر شناخته می شوند؛ چرا که برای تأمین نظم اجتماعی در کشور باید اعتماد عمومی نسبت به آن اسناد جلب شود.
1) معتبر بودن محتویات و مندرجات سند رسمی
برابر ماده 70 اصلاحی قانون ثبت «سندیکه مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود، مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود. »
سند رسمی که تشریفات را طی کرده و ثبت دفتر املاک شد ، دولت دارنده سند مالکیت را به رسمیت خواهد شناخت. منظور از محتویات سند عبارات و امضاهائی می باشد که در سند نوشته شده است و از امور مادی است و منظور از مندرجات سند مفاد عباراتی است که در سند قید شده است و از امور معنوی است و معتبر ندانستن مندرجات سند به نحوی از انجاء توسط مأمورین قضائی یا اداری موجب انصال موقت از شش ماه تا یک سال می باشد. (همان ماده) و این را می توان ضمانت اجرای اسناد رسمی شمرد.
لازم به ذکر است که ماده 1305 قانون مدنی، تاریخ تنظیم سند رسمی را بر علیه شخص ثالث معتبر می داند همچنین دعوی که مخالف با مفاد و مندرجات سند رسمی باشد به شهادت قابل اثبات نمی باشد. ( م. 1309 ق . م.)
2) حدود اعتبار اسناد رسمی
اسناد دارای اعتبار یک سانی نیستند و از لحاظ موضوع متفاوت می باشند، اصولاً هر نوشته ای علیه کسی که آنرا امضاء کرده است و همچنین قائم مقام قانونی وی معتبر است، اما برخی اسناد رسمی نظر به مصالح اجتماعی نه تنها نسبت به طرفین و قائم مقام قانونی آنها معتبر است، بلکه نسبت به اشخاص ثالث نیز دارای اعتبار کامل می باشد. ماده 72 قانون اصلاحی ثبت اشعار می دارد : در کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود. »
اعتبار معاملات مزبور پس از ثبت در دفتر املاک نسبت به اشخاص ثالث مبتنی بر اصلی است که ماده 22 قانون ثبت تاسیس کرده و آن مالکیت کسی است که ملک مطابق قانون به نام او در دفتر املاک ثبت گردیده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده است. بنابراین معامله راجع به ملک غیرمنقول ثبت شده، مادام که در دفتر املاک ثبت نشده است، نسبت به اشخاص ثالث معتبر نخواهد بود و اعتبار آن منحصر به طرفین معامله و قائم مقام آنها می باشد.
نگارنده با نظر فوق موافق نسیم زیرا اگر ملک غیرمنقولی ثبت شده باشد (یعنی مشمول ماده 22 قانون ثبت باشد) و ملک به غیر انتقال یافته باشد و این انتقال در دفتر املاک بنا به دلایلی از قبیل سهل انگاری متصدی دفتر املاک ثبت نشده باشد، نباید نسبت به اشخاص ثالث معتبر باشد ؟! و چنانچه این انتقال در دفتر املاک ثبت شده ولی به امضاء رئیس ثبت یا مسئول دفتر املاک نرسیده باشد آیا این انتقال نزد شخص ثالث معتر نخواهد بود؟
به نظر می رسد وقتی ملکی سابقه ثبتی در دفتر املاک داشته باشد ولی پس از انتقال به دلایلی فوق ثبت نشده باشد نیز باید در نزد اشخاص ثالث معتبر باشند به عبارتی نزد اشخاص ثالث نیز دارای اعتبار می باشند.
3) قدرت اجرایی اسناد رسمی
سندی که قانون ثبت به آن سند رسمی می گوید بدون حکم دادگاه قابل اجراء است و اگر اختلاف یا اشکال یا اشتباهی در تنظیم آن باشد حسب مورد در اداره کل امور اسناد سازمان ثبت یا در هیأت نظارت و شورای عالی ثبت مطرح می شود و چنانچه هر یک از مأمورین دولت اعم از قضات و کارمندان دولت از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه انتظامی یا اداری به مجازات اداری محکوم خواهند شد و چنانچه از محل آنها به صاحبان سند خسارتی وارد آید به میزان خسارات وارده نیز محکوم خواهند شد. (م . 73 قانون اصلاحی ثبت. )

مطلب مرتبط :   منبع تحقیق با موضوع شریکی

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

ماده 92 ق.ث. مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراء است؛ مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد. ماده 93 ق.ث. نیز اشعار می دارد ؛ کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراء است.
با استفاده از مواد مذکور ، فقط در مورد اسناد رسمی می توان اجرائیه صادر نمود که در آن سند رسمی شده باشد، در غیر این صورت قابل صدور اجرائیه نخواهد بود.
یادآوری: صدور اجرائیه به جز اسناد رسمی که تعهدی در آن سند رسمی شده و نیز در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت

دیدگاهتان را بنویسید